A la hora de comparar hipotecas son varios los factores que debemos analizar, ya que pueden influir de forma determinante en el precio final. Uno de ellos es el diferencial de la hipoteca, es decir, el interés que aplica el banco, aunque también conviene tener en cuenta los seguros, las comisiones, la necesidad de domiciliar los ingresos o utilizar las tarjetas de la entidad que nos concede la financiación. También conviene prestar atención a la famosa Tasa Anual Equivalente (TAE), que hace referencia al gasto total que se deberá pagar por la hipoteca.
Repasamos todos los factores que pueden encarecer el precio final del préstamo para la compra de vivienda:
¿Qué es el diferencial de una hipoteca?
Cuando solicitamos una hipoteca, el banco nos aplica un tipo de interés de referencia (que representa parte de los beneficios que el banco obtiene por prestarnos el dinero. Pese a que la contratación de hipotecas fijas sigue creciendo, la mayoría de las hipotecas en España son variables, y en ellas el tipo de interés está compuesto por dos partes: un indicador de referencia (generalmente el euríbor) y el diferencial, que es el beneficio fijo que obtiene el banco por el préstamo que realiza de este dinero y que el hipotecado paga mes a mes en su cuota.
¿Cómo se paga el diferencial y qué impacto tiene en la hipoteca?
En una hipoteca variable, la cuota que se pagará cada mes estará formada tanto por el dinero que devolvemos del préstamo, como por el beneficio que obtiene el banco por prestarnos el dinero. Esta parte de beneficio es el TIN (Tipo de Interés Nominal).
Este TIN se calcula a través de la suma del tipo de interés de referencia (generalmente el euríbor) y el diferencial, que como decíamos es la parte fija del beneficio que el banco obtiene por prestar su dinero. De esta forma, cuanto más bajo sea el diferencial, menos se paga por la hipoteca.
Sin embargo, aunque el diferencial es un elemento importante a la hora de determinar el precio que se paga por la hipoteca, no es el único. De hecho, existen otros factores que pueden encarecer considerablemente el precio de una hipoteca variable o fija y que conviene tener en cuenta además del diferencial, sobre todo a la hora de saber qué casa nos podemos permitir comprar y cuando estamos comparando hipotecas para poder adquirirla.
Gastos que encarecen el precio final de la hipoteca y que no son el diferencial
En este sentido, algunos de los factores que pueden encarecer considerablemente el precio de la hipoteca y que no tienen nada que ver con el interés que pagamos son los siguientes:
La evolución del euríbor
Como decíamos unas líneas más arriba, el TIN que pagamos por la hipoteca es la suma tanto del tipo de interés de referencia (que suele ser el euríbor) y el diferencial. En este sentido, el diferencial podrá mantenerse estable o variar según avanza el plazo de la hipoteca (depende de cada banco y de las condiciones de la hipoteca). Sin embargo, su pago siempre será independiente del tipo de interés de referencia.
Sin embargo, en el caso de una hipoteca variable, la parte correspondiente al tipo de interés de referencia fluctúa al mismo ritmo que lo hace el euríbor. De esta forma, si el euríbor está bajo (como actualmente), pagamos menos y si el euríbor sube, pagaremos más, por lo que no deja de ser un factor muy importante a tener en cuenta a la hora de saber cuánto pagaremos realmente por nuestra hipoteca. Para evitar esta dependencia, muchos hipotecados están apostando por el tipo fijo, lo que les permite pagar el mismo importe desde la primera hasta la última cuota del préstamo.
Los seguros
Independientemente de que contratemos una hipoteca variable o fija, es muy habitual que, al hacerlo, el banco solicite que también contratemos uno de sus seguros para mejorarnos las condiciones del préstamo. Por lo general, un seguro de hogar, aunque pueden ser también seguros de vida, de salud o de cualquier otro tipo. En el caso del cliente no quiera contratarlos, el tipo de interés de la hipoteca será más alto.
Este gasto será independiente de la hipoteca. No obstante, será un gasto añadido con el que deberemos contar cada mes y que, de no contratar la hipoteca, no tendríamos que hacerlo. Po eso, y aunque se trate de un gasto independiente, es importante no perderlos de vista.
Las comisiones
Otro de los gastos que pueden encarecer la contratación de una hipoteca más allá del diferencial son las comisiones. Las comisiones son cobros que realiza la entidad bancaria como consecuencia de un servicio o acción concreta que se lleva a cabo.
Por ejemplo, se puede cobrar una comisión de apertura en el momento de contratar la hipoteca, o se pueden cobrar comisiones asociadas a la amortización anticipada del préstamo hipotecario (es decir, por pagar una parte o la totalidad de la hipoteca antes del plazo previsto). Por ello, y aunque no sean elementos relacionados directamente con la hipoteca en sí misma, conviene tenerlos en cuenta a la hora de tener un mayor conocimiento sobre el gasto real que supondrá la hipoteca que contratemos.
Productos complementarios
Entre los factores que pueden encarecer el precio final de una hipoteca y que no es el diferencial también encontramos los productos complementarios que ofrecen los bancos y que es necesario contratar si queremos conseguir una hipoteca bajo determinadas condiciones.
Entre ellos se encuentran, además de los seguros, la domiciliación de los ingresos de los titulares del préstamo en la entidad, el uso de tarjetas de débito o crédito, las domiciliaciones de determinados recibos e incluso las aportaciones periódicas a un plan de pensiones.
La importancia de la TAE frente al TIN
Como hemos visto, los factores que pueden encarecer una hipoteca sin que nos demos cuenta van mucho más allá de los intereses. De aquí la importancia de comparar hipotecas y de tener en cuenta todas las condiciones asociadas a cada una de ellas.
Y la mejor forma de conocer los gastos reales que se deberán pagar por una hipoteca es fijándose en la TAE (Tasa Anual Equivalente) en lugar del TIN (Tipo de Interés Nominal). El motivo es que mientras el TIN solo hace referencia a los gastos asociados a los intereses que el banco cobra por prestar el dinero, la TAE hace referencia al gasto total que se deberá pagar por la hipoteca.
Por ejemplo, la TAE sí que tiene en cuenta elementos como las comisiones asociadas al producto hipotecario. Al igual que el TIN, se representa en un porcentaje y, cuanto más bajo sea, menor será el gasto que tendremos que afrontar por la hipoteca. De esta forma, se trata de un elemento de referencia mucho más concreto y tangible que la TIN, por lo que es de gran ayuda para que los particulares que van a solicitar una hipoteca puedan escoger el producto que más les conviene teniendo en cuenta todos los factores que encarecen el coste final del préstamo.
[Fuente: Idealista]
